新春佳節之際，本報推出《回家》系列報道，記錄下這批勇于出門創業，不忘回報家鄉的游子，并講述他們的故事。
核心提示：
“學最好的別人，做最好的自己！”這位19歲就到北京打拼的廉江企業家——許仁虎，現在名下有4家公司，他還是北京湛江企業商會的執行會長。2015年，他放棄了在北京打拼16年的事業，回到家鄉廉江，把家鄉作為圓夢的起航母港——開發運營粵西城鎮綜合體。
所謂“城鎮運營”，是以城鎮為開發對象，政府部門為主導、企業為經營主體，利用市場化手段，對構成城鎮空間的載體及其構成城鎮的資源進行重組、集聚、運營，從而實現資本的動態發展過程。
“在國家提倡新型城鎮化建設的大背景下，以房地產企業為主體的、簡單粗放的‘圈地蓋房’的老路將不能適應新形勢的要求。參與新型城鎮化，從傳統的開發商逐步轉變為城市綜合運營商，才是我致力發展的方向。”許仁虎說。
目前，他已經在廉江三個鎮啟動了3個項目，一個竣工，一個封頂，還有一個在建。預計今年完成5個鎮的城鎮綜合體開發，計劃10年內完成在吳川、雷州、遂溪、徐聞等地的城鎮綜合體開發運營，總共約60個項目。
在北京賺了“第一桶金”
成功背后都有外人難以體會的艱辛，許仁虎也不例外。由于家境困難，從湛江一技畢業后，他便去中山的玻璃幕墻公司打工。與他同一批進廠的有30多人，但最后堅持下來的只有他和另一個工友。
由于工作認真、技術出眾，不久他就從流水線上被提拔到了管理層，1999年調到了北京分公司。2003年他婉拒了公司的挽留，下海經商。
說起在北京創業的故事，許仁虎感慨良多：“剛創業時，我經常開著小面包車到各處工地攬活，也許是機緣巧合，2003年非典時期，不少工程因為找不到干活的工人擱置，在這種情況下我接到了北京海淀區建設展覽館、圖書館等場館的玻璃幕墻工程。工程做完后賺了200萬元，可以說是我創業路上的第一桶金，也給了我更多的信心。”
此后，許仁虎在內蒙古烏海市成功競標市政大樓和體育館等玻璃幕墻的工程，逐步在行業中站穩腳跟，通過在外地十幾年的打拼，他積累了一些資本和經驗。
城鎮綜合體就是“城鎮萬達”
“這些年在北京，我總是惦記著家鄉的發展，琢磨著如何把城市的生活在鄉鎮推廣。”2001年，許仁虎在廉江市成立了廣東國興投資有限公司，把資本重心轉移到城鎮綜合體運營上。
隨著鄉鎮的不斷發展，傳統零散的商業已不能滿足居民的需求，因此迫切需要建設一個集購物、休閑、娛樂于一身的商業綜合體。許仁虎介紹，城鎮綜合體項目設施功能完備，包括商場、住房以及周邊配套設施，類似于把萬達的模式運用于鄉鎮。他戲稱之為“城鎮萬達”，“其實通俗點就是打造城鎮社區”。
許仁虎說，城鎮綜合體項目不僅提供優質的產品和服務，而且搭建線上平臺，把當地特色農產品通過網上推銷到城市，甚至推廣到全國乃至世界。“我的一些朋友很喜歡家鄉的腌咸菜，無奈在外地很難買到，只能每次回家鄉帶一點。城鎮綜合體運營提供線上平臺幫助當地農產品銷售，可以讓游子在異鄉嘗到家鄉風味。”
對于城鎮綜合體建設的地點，許仁虎也講究：“首先鎮要離市區20公里以上，其次總人口起碼要5萬以上，這樣客流量才會充足，且不會被市區分散。”
“5年內開發湛江20個鄉鎮”
目前，許仁虎在廉江塘蓬鎮已建成第一個城鎮綜合體項目，和寮鎮的項目已經封頂，石頸鎮的項目今年6月也將初步完成。5日，記者來到廉江塘蓬的一個建成的綜合體項目，主體建筑17層，底層是自持商業（連鎖超市、商鋪），商品房配電梯裝修和可視電話。綜合設施設備與城市里的“社區”無異，商品房已銷售一空。
“這將會加快城鎮化發展，填補了各鄉鎮商業地產市場的空白，成為城鎮時尚新標桿和新地標。”華南農業大學副教授楊丹彤說。
許仁虎從技工到自費進修大專、本科學歷，再到研讀清華大學和北京大學的EMBA課程，可謂學無止境。為了提升開發運營的水平，目前許仁虎正攻讀北京大學的后EMBA課程，形成了關于城鎮綜合體獨特的運營理念。
許仁虎堅持“市場調研先于拿地，招商先行于建設”的運營理念。每一個項目在拿地之前，他都會先實地查看，甚至每一間商鋪的位置編排和分隔方式，都要與商家坐下來談，而不是直接建成后才去和商家談。有了充足的市場調研，面對競爭激烈的綜合體市場，接下來才是開發商顯現“創意”的時候。
“湛江各個地方都有特色農產品，要讓它們走出去，就必須打通農村與城市的節點。”他說，城鎮綜合體運營有自己的網絡體系，可以打通這個物流體系中間點連接上去。目前國內一知名網絡巨頭對此很感興趣，并有合作意向。
目前一些大型的網絡巨頭，物流體系只能走到縣鎮上。通過城鎮綜合體，可實現城市網絡平臺與城鎮、城鄉的無縫對接。許仁虎還準備建立一套城鎮綜合體物流體系，“不同于其他物流服務城市最后一公里，城鎮綜合體將服務鄉鎮最后10公里，這將進一步把物流服務范圍擴大，有利于特色產品的銷售。”
許仁虎說：“城鎮綜合體開發運營，未來爭取在五縣四區都開發運作。計劃5年內開發20個鄉鎮，10年內開發60個覆蓋湛江地區，爭取10年后上市。我希望有一天把綜合體運營模式擴展整個粵西地區、北部灣甚至全國。”
“城鎮綜合體運營家”
“參與新型城鎮化的企業應同政府、居民形成伙伴關系，從傳統的開發商逐步成為城市綜合運營商，這才是今后傳統開發商要走的路。”許仁虎告訴記者，他一直“學最好的別人，做最好的自己，做最精的產品”。
“城鎮綜合體運營家”對傳統開發商指出了一個轉型的路子，如何適應這一新角色的要求？
許仁虎認為，“城鎮綜合體運營家”首先是新型城鎮化的規劃創新者。這里指的規劃，包含產業規劃、空間規劃、制度規劃，根據地方政府對區域發展的總體要求，以產業規劃為指導，實現空間布局、生態、社會服務、智慧城市的綜合統籌，實現職住平衡，宜居宜業，使原住民成為“新市民”。其次，“城鎮綜合體運營家”是新型城鎮化的資源整合者。新型城鎮化將不同社會資源引入到開發中，過去由政府主導的過程，現在由企業和政府共同尋找商業契機，打造新商業模式，帶動城鎮的產業升級。
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