????樊綱：長期來看，一二三線城市的房價會怎么演變？

????最近幾個月，部分城市陸續上演“搶房大戰”。

????隨后，西安、長沙、重慶等地相繼出臺房地產調控政策，住建部等七部門也在北京、上海等30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動，為過熱的房地產市場“降溫”。

????新一輪的房價上漲與密集調控迅速引發公眾疑問，

????為什么各地“搶房大戰”會不斷上演？

????緩解大城市高房價的問題，應該怎么辦？

????靠租房解決住房問題靠譜嗎？

????一二三線城市的房價，從長期看究竟會如何演變？

????新華網思客邀請著名經濟學家樊綱，深度解讀未來中國的房地產市場的發展趨勢。

????為什么“搶房大戰”又上演？

????從經濟學的原理來看，價格由供求關系決定，價格暴漲一定是供小于求。大城市的房價之所以高，一個重要的原因是在大城市，住房的需求更大而供給不足。

????房地產市場的需求，除了剛性需求之外，還有改善的需求、遷移性需求。從農村到城市，從小城市到大城市，人的遷移是不能阻擋的。人們遷移追求美好生活，就需要城市化，需要更好的就業機會，需要大城市的生活保障。在城市化的最初階段，多數人會涌向大城市，這是造成現在大城市房價高的一個重要原因。

????我國的土地供給非常有限，中國有960萬平方公里的土地，但是有太多不可居住的地方，我們還得保障糧食自給自足，再除去農村的宅基地，剩下可供城市使用的土地就很少了。當人口大量遷入大城市，土地供給又非常有限，房價的上漲就可想而知了。

????樊綱：靠租房解決住房問題靠譜嗎？

????高房價導致高租金，靠租房解決住房問題靠譜嗎？

????房價和租金之間的關系，也是遵循一定的市場比例，至于市場上租房的價格比較貴，這也是自然形成的市場現象。我們不能回到房子都由政府來提供、由政府來出租的狀態。由供求關系決定價格，是市場經濟的核心機制。

????通過限購、限貸等來影響需求的情況是可以的，但是一限價，問題就來了，將會破壞市場經濟。

????發展租賃市場，可以使長期買不起房子、買不起現在很貴房子的人，通過租房來解決住房問題。因此，最關鍵的還是保障房的供應，不見得是住者有其屋，但必須住者有其居。

????對于年輕人或低收入群體來說，租房要小面積化，小型化才便宜。全世界的很多年輕人都是租一個很小的房子，或者幾個人合租一個單元，然后再去發展自己的事業，看未來是不是能夠換房。

????緩解大城市高房價的問題，應該怎么辦？

????要解決大城市房價過高的問題，首先應當從供給側入手，考慮怎樣增加供給，而不是怎樣抑制需求。

????第一，要利用好現有的土地。這需要在有限土地蓋出更多的房子來，提高容積率，將有限的土地發揮出更大的效益。過去我們長期對容積率壓得比較低，所以土地少的情況下，要增加住房供給，容積率就得高一點。

????第二，有限的土地怎么分配。過去是嚴格限制大城市供地，現在從雄安新區開始，國家給京津冀加了一塊城市用地。粵港澳大灣區，讓所有周邊的小城市都能通過軌道交通連接，對深圳、廣州、香港這些發展空間有限的大城市形成供給。在深圳工作的人，可以到外面來住，不必非得在深圳買房，說明它的供給范圍已經擴大了。

????第三，增加土地供給。集體土地可以入市，有些民房、農村宅基地上的房子也可以出租，這些政策也在放松。如果這些供給增加的話，緩解房地產市場壓力就問題不大。

????一二三線城市的房價，從長期看將如何演變？

????我不去做價格預測,但大家可以關注一個趨勢，就是供給在增加。

????近年來，政策不斷出臺，增加給大城市供給土地，減少給那些人口流出的小城市的供地，甚至停止給它們供地。蓋房子得兩三年的過程，但是隨著這兩年供地的增加，住房的供給將來也會增加，供求關系會發生改變。也就是說因為供求關系，它銷售量更大了，但是價格不一定去飆升。

????當然，未來穩定房地產價格，需求方也需要做事情，防止炒房的需求。逐步出臺的房產稅，就是防止炒房需求的長效機制。